Glossar

Die Begriffe rund um Taloa, kurz und im Klartext. Der Rechenweg dahinter steht in der Methodik; jeder i in der Analyse erklärt den passenden Wert im Kontext.

Ausschlusskriterium (Knockout): Eine Vorgabe, die Sie in Ihrer Strategie als „hart“ markiert haben — Preis, Rendite oder Energieklasse. Auch ein Erbbaurecht gilt als Ausschlusskriterium. Wird eines verfehlt, kann das den Strategy Fit deutlich begrenzen.
Bewirtschaftungskosten: Die laufenden Kosten, die nicht auf die Mieter umlegbar sind und der Eigentümer trägt: Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis. Taloa setzt sie aus Ihren Annahmen an (€/m², €/WE, % der Miete).
Break-even-Zins: Der Sollzins, bei dem der Cashflow auf null fällt. Der Abstand zu Ihrem angesetzten Zins ist Ihre Reserve gegen Zinssteigerungen.
Bruttorendite: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Die schnelle erste Kennzahl, noch ohne laufende Kosten und Kaufnebenkosten. Beides berücksichtigt die Nettomietrendite.
Cashflow: Was nach Kapitaldienst und Bewirtschaftung übrig bleibt — oder fehlt. Vor Steuer, pro Monat und pro Jahr ausgewiesen. Ein kleiner negativer Cashflow ist bei Taloa kein Ausschluss.
Cashflow-Grenze: Der Kaufpreis, bei dem der monatliche Cashflow auf 0 € fällt. Ab diesem Kaufpreis wird der Cashflow negativ. Die Analyse zeigt sie zusammen mit Ihrem Zielpreis.
DSCR (Kapitaldienstdeckungsgrad): NOI ÷ Kapitaldienst. Ein Wert über 1 bedeutet, dass der laufende Nettoertrag den angesetzten Zins und die Tilgung rechnerisch deckt.
Eigenkapitalbedarf: Die Kaufnebenkosten (immer aus Eigenkapital) plus Ihre Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis.
Eigenkapitalquote: Der Anteil des Kaufpreises, den Sie selbst einbringen statt zu finanzieren. 0 % entspricht einer Vollfinanzierung des Kaufpreises (die Kaufnebenkosten bleiben trotzdem Eigenkapital).
Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash): Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital. „inkl. Tilgung“ zählt die Tilgung als Vermögensaufbau hinzu.
Erbbaurecht: Das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen, gegen einen laufenden Erbbauzins. Der Boden gehört Ihnen nicht. Bei Taloa ein Ausschlusskriterium.
Faktor (Kaufpreisfaktor): Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete — das Vielfache der Jahresmiete, das Sie zahlen. Niedriger ist günstiger; in Thüringen sind mittlere Zwanziger teuer, um 15 oder darunter attraktiv.
Gesamtinvestition: Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
Instandhaltung: Kalkulatorische Kosten für den Erhalt der Bausubstanz, angesetzt als €/m²/Jahr aus Ihren Annahmen. Nicht auf Mieter umlegbar.
Ist-Miete: Die aktuell tatsächlich erzielte Jahresnettokaltmiete. Taloa rechnet darauf, sobald sie vorliegt — sonst auf die Marktmiete.
Jahresnettokaltmiete: Die Kaltmiete (ohne Betriebskosten) auf ein Jahr. Grundlage fast aller Kennzahlen. Steht im Inserat nur eine Monatsmiete, rechnet Taloa × 12.
Kapitaldienst: Zins + Tilgung auf das Darlehen, pro Jahr — die Kreditrate.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + ggf. Käuferprovision, jeweils in % des Kaufpreises. In Thüringen ohne Provision rund 6,5–7 %. Immer aus Eigenkapital.
Leerstand: Der Anteil nicht vermieteter Einheiten oder Fläche. Ist er angegeben, zeigt Taloa zusätzlich die Miete „bei Vollvermietung“.
Marktmiete: Taloas bestmögliche Schätzung der aktuell erzielbaren Miete je m² für vergleichbaren Wohnraum in der Region: ein regionaler Orientierungswert, keine lagescharfe Mietwertermittlung. Taloa rechnet damit, wenn keine Ist-Miete vorliegt; am Objekt anpassbar.
Mietausfallwagnis: Kalkulatorischer Puffer für Mietausfall und Leerstand, als % der Jahresmiete. Teil der Bewirtschaftung.
Mehrfamilienhaus (MFH): Wohngebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten. Taloas Kern-Objekttyp; ebenso im Blick sind Wohn- und Geschäftshäuser und Zinshäuser.
Nettomietrendite: NOI ÷ Gesamtinvestition. Setzt den Nettoertrag nach nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zur Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten.
NOI (Net Operating Income): Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten. Die Nettomiete nach nicht umlagefähigen Kosten, vor Kapitaldienst.
Opportunity Rating (A–E): Die Attraktivität des Angebots — unabhängig von Ihrer Strategie. Betrachtet unter anderem Preisniveau und Ertragskraft (vor allem über den Faktor), Hinweise zum Zustand und, soweit vorhanden, den Preis/m² im Verhältnis zu Vergleichswerten.
Potenzialmiete: Ihre eigene Annahme für eine Simulation, etwa nach Modernisierung oder Mietanpassung. Keine Taloa-Schätzung wie die Marktmiete; sie verändert die reguläre Bewertung nicht.
Strategy Fit (0–100): Wie gut das Objekt zu Ihrem Ankaufsprofil passt. Taloa vergleicht es unter anderem mit Ihren Vorgaben zu Rendite, Kaufpreis, Cashflow, Objektgröße, Entfernung, Sanierung, Energie und Lage. Ein verfehltes Ausschlusskriterium kann ihn deutlich begrenzen.
Taloa-Einschätzung: Das Gesamturteil — Volltreffer, Interessant, Beobachten oder Verwerfen. Führt Strategy Fit und Opportunity Rating zusammen und berücksichtigt zentrale wirtschaftliche Ziele und offene Risiken. Getrennt davon ist der nächste Schritt, der vom Status des Objekts abhängt.
Tilgung: Der Teil der Kreditrate, der die Schuld verringert — Vermögensaufbau, kein Aufwand. Fließt in den Tilgungs- und Liquiditätseffekt ein.
Tilgungs- und Liquiditätseffekt: Tilgung p. a. + Cashflow p. a., vor Steuer. Eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie wird dabei bewusst nicht berücksichtigt.
Wohn- und Geschäftshaus (WGH): Gebäude mit Wohn- und Gewerbeeinheiten im selben Haus. Gewerbe bringt oft höhere Miete, aber auch mehr Leerstandsrisiko und kürzere Mietbindungen.
Zielpreis: Der Kaufpreis, bei dem Ihre hinterlegte Zielrendite gerade erreicht wird: Jahresmiete ÷ Zielrendite. Keine Empfehlung für ein maximales Gebot — ob Sie darüber einen Renditeabschlag akzeptieren, entscheiden Sie. Siehe auch Cashflow-Grenze.
Zinshaus: Älterer, vor allem im süddeutschen und österreichischen Raum gebräuchlicher Begriff für ein Mietwohnhaus als Renditeobjekt — weitgehend gleichbedeutend mit Mehrfamilienhaus.