Methodik
Wie Taloa zu einer Einschätzung kommt
Taloa betrachtet ein Objekt aus drei Perspektiven. Zuerst werden die wirtschaftlichen Kennzahlen anhand fester Formeln berechnet. Anschließend prüft Taloa, wie gut das Objekt zu Ihrem persönlichen Ankaufsprofil passt. Zusätzlich wird eingeschätzt, wie attraktiv das Angebot unabhängig von Ihrer persönlichen Strategie erscheint.
Daraus entsteht keine Kaufentscheidung für Sie, sondern eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.
Die Rechnung selbst liegt vollständig offen: Formeln, Datenbasis, Annahmen und Grenzen stehen auf dieser Seite. Für Strategy Fit, Opportunity Rating und die Taloa-Einschätzung beschreiben wir, was einfließt und wie die Skalen zu lesen sind. Warum ein bestimmtes Objekt so bewertet wird, zeigt jede Analyse im Einzelnen.
Taloa ist Entscheidungsunterstützung, keine Anlageberatung und keine Bewertung im Sinne einer Verkehrswertermittlung. Alle Zahlen sind ein Überschlag auf Basis der vorliegenden Angaben und ersetzen weder Unterlagenprüfung, Besichtigung noch fachliche Beratung.
Feste Berechnung, AI dort, wo Informationen verstanden werden müssen
Die wirtschaftliche Rechnung selbst verwendet keine AI. Rendite, Cashflow, Finanzierung und Zielpreise folgen festen Formeln. Dieselben Eingaben führen deshalb zu denselben Ergebnissen.
AI wird dort eingesetzt, wo unstrukturierte Informationen verstanden werden müssen, beispielsweise beim Auslesen eines Inserats, bei Dokumenten oder beim Erkennen offener Punkte. Erkannte Angaben können Sie vor ihrer Verwendung prüfen und korrigieren.
AI interpretiert. Die Engine rechnet.
Mietgrundlage
Taloa unterscheidet drei Mieten und hält ihre Herkunft immer sichtbar auseinander.
Ist-Miete
Die tatsächlich aktuell erzielte Jahresnettokaltmiete. Sobald eine belastbare Ist-Miete vorliegt, ist sie die Grundlage der regulären Analyse. Ist Leerstand angegeben, zeigt Taloa zusätzlich die Miete bei Vollvermietung.
Marktmiete — regionaler Orientierungswert
Die Marktmiete ist Taloas bestmögliche Schätzung der aktuell erzielbaren Miete für vergleichbaren Wohnraum in der jeweiligen Region. Sie dient als Orientierungswert und ist keine lagescharfe Mietwertermittlung.
Liegt keine Ist-Miete vor, rechnet Taloa mit der Marktmiete (Marktmiete €/m² × Wohnfläche × 12) und weist das in der Analyse sichtbar aus. Sie können den Wert am Objekt anpassen. Gibt es für einen Ort keinen Orientierungswert, setzt Taloa auch keinen an.
Potenzialmiete
Eine von Ihnen gesetzte Annahme für eine Simulation, zum Beispiel nach Modernisierung, Neuvermietung oder einer möglichen Mietanpassung. Die Potenzialmiete
- ist keine von Taloa ermittelte Marktmiete,
- ist in der Analyse als Ihre Annahme gekennzeichnet,
- verändert die reguläre Bewertung nicht,
- dient ausschließlich dazu, ein mögliches Zukunftsszenario durchzuspielen.
Ist-Miete stammt aus den Objektdaten, Marktmiete ist eine Taloa-Schätzung, Potenzialmiete ist Ihre Eingabe. Taloa vermischt die drei nie.
Kennzahlen
Die Kennzahlen folgen festen, allgemein üblichen Formeln. Sie beschreiben das erste Jahr nach dem Kauf, vor Steuern.
Ertrag
- Bruttorendite — Jahresmiete ÷ Kaufpreis.
- Nettomietrendite — NOI ÷ Gesamtinvestition. Setzt den Nettoertrag nach nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zur Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten.
- Kaufpreisfaktor — Kaufpreis ÷ Jahresmiete, also das Vielfache der Jahresmiete.
- Kaufpreis / m² — Kaufpreis ÷ Wohnfläche.
Kapitaleinsatz
- Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Käuferprovision (falls angegeben), jeweils in Prozent des Kaufpreises. Steuer- und Notarsatz stammen aus Ihren Annahmen.
- Gesamtinvestition — Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
- Eigenkapitalbedarf — die Kaufnebenkosten (immer aus Eigenkapital) plus Ihre Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis. Eine Quote von 0 % entspricht einer Vollfinanzierung des Kaufpreises.
- Darlehen — Gesamtinvestition − Eigenkapital.
Laufende Rechnung
- Kapitaldienst p. a. — Darlehen × (Zins + Tilgung).
- Bewirtschaftung p. a. — nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltung €/m² × Fläche + Verwaltung €/WE × Einheiten + Mietausfallwagnis % × Jahresmiete. Die Sätze stammen aus Ihren Annahmen.
- NOI — Jahresmiete − Bewirtschaftung, also der Nettoertrag vor Kapitaldienst.
- Cashflow — NOI − Kapitaldienst, vor Steuern.
- DSCR — NOI ÷ Kapitaldienst. Verhältnis von Nettoertrag zu Kapitaldienst. Ein Wert über 1 bedeutet, dass der laufende Nettoertrag den angesetzten Zins und die Tilgung rechnerisch deckt.
- Break-even-Zins — der Sollzins, bei dem der Cashflow auf null fällt: (NOI ÷ Darlehen) − Tilgungssatz. Der Abstand zu Ihrem angesetzten Zins zeigt die Reserve gegen Zinssteigerungen.
- EK-Rendite (cash) — Cashflow ÷ Eigenkapital. Die Variante „inkl. Tilgung“ rechnet die Tilgung hinzu.
- Tilgungs- und Liquiditätseffekt — Tilgung p. a. + Cashflow p. a., vor Steuern. Eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie wird dabei bewusst nicht berücksichtigt.
Strategy Fit (0–100)
Der Strategy Fit beantwortet eine persönliche Frage: Wie gut passt dieses Objekt zu Ihrer Ankaufsstrategie?
Taloa vergleicht dazu die Daten des Objekts unter anderem mit Ihren Vorgaben zu Rendite, Kaufpreis, Cashflow, Objektgröße, Entfernung, Sanierungsbereitschaft, energetischem Zustand und Lage. Je besser ein Objekt Ihre persönlichen Ziele erfüllt, desto höher fällt der Strategy Fit aus.
Vorgaben, die Sie in Ihrer Strategie als Ausschlusskriterium markiert haben, wirken stärker: Ein verfehltes Ausschlusskriterium kann den Strategy Fit deutlich begrenzen. Fehlen Informationen, weist Taloa darauf hin und berücksichtigt die Unsicherheit in der Analyse.
Das Modell dahinter wird laufend weiterentwickelt.
Lage
Taloa verwendet eine grobe Lageeinordnung als Orientierung. Sie berücksichtigt regionale Basisinformationen und, soweit vorhanden, Angaben zur Mikrolage. Die Einordnung ersetzt keine lagescharfe Bewertung und kann von Ihnen am Objekt korrigiert werden.
Opportunity Rating (A–E)
Das Opportunity Rating beschreibt die Attraktivität des Angebots unabhängig von Ihrer persönlichen Strategie. Es betrachtet unter anderem:
- Preisniveau und Ertragskraft — vor allem über den Kaufpreisfaktor.
- Hinweise zum Zustand — berücksichtigt werden unter anderem Energieklasse, Heizungsangaben, beschriebener Sanierungsbedarf sowie verfügbare Hinweise zu Dach, Keller oder anderen Bauteilen. Taloa bewertet dabei ausschließlich die verfügbaren Angaben und ersetzt keine technische Begutachtung.
- Preis/m² im Verhältnis zu verfügbaren Vergleichswerten — nur wenn solche Vergleichswerte vorliegen.
So lesen Sie die Note:
Taloa-Einschätzung
Strategy Fit und Opportunity Rating betrachten zwei unterschiedliche Seiten desselben Objekts. Die Taloa-Einschätzung führt beide Perspektiven zusammen und berücksichtigt zusätzlich zentrale wirtschaftliche Ziele und offene Risiken. Daraus entstehen die Abstufungen Verwerfen → Beobachten → Interessant → Volltreffer.
Schwerwiegende offene Punkte oder verfehlte Ausschlusskriterien können die Einschätzung begrenzen. Taloa zeigt in jeder Analyse, welche Faktoren für die Einschätzung verantwortlich sind.
Der nächste Schritt ist davon getrennt und hängt vom Status des Objekts ab, etwa Kontakt aufnehmen oder Besichtigung vereinbaren. Taloa blockiert dabei nichts. Die Entscheidung bleibt immer bei Ihnen.
Ihr Zielpreis und die Cashflow-Grenze
Taloa übersetzt Ihre Vorgaben in zwei konkrete Kaufpreise. So wird sichtbar, was unterschiedliche Kaufpreise für Ihre persönliche Strategie bedeuten.
Ihr Zielpreis
Der Kaufpreis, bei dem Ihre hinterlegte Zielrendite gerade erreicht wird: Jahresmiete ÷ Zielrendite. Ein Beispiel: Bei einem Zielpreis von 438.750 € erreichen Sie Ihre Zielrendite von 8,0 %.
Der Zielpreis ist keine Empfehlung für ein maximales Gebot. Taloa übersetzt Ihre Renditevorgabe in eine Preisgrenze. Ob Sie oberhalb dieses Preises einen Renditeabschlag akzeptieren, entscheiden Sie.
Cashflow-Grenze
Der Kaufpreis, bei dem der monatliche Cashflow auf 0 € fällt. Ab diesem Kaufpreis wird der monatliche Cashflow negativ.
Preisbereich
Die Analyse zeigt beide Preise auf einer Skala neben dem Angebotspreis. Liegt Ihr Zielpreis unter der Cashflow-Grenze, gilt:
- bis zum Zielpreis: Zielrendite erreicht und Cashflow positiv.
- zwischen Zielpreis und Cashflow-Grenze: Cashflow noch positiv, Zielrendite bereits verfehlt.
- oberhalb der Cashflow-Grenze: monatlicher Cashflow negativ.
Bei wenig Eigenkapital oder hohem Zins kann die Cashflow-Grenze auch unter Ihrem Zielpreis liegen. Dann ist im mittleren Bereich die Zielrendite erreicht, der Cashflow aber schon negativ.
Annahmen
Jede Analyse zeigt die tatsächlich verwendeten Annahmen. Alle Werte können Sie in Ihrer Strategie anpassen. Beim Anlegen werden sie aus dem gewählten Profil vorbelegt:
- Sollzins und Tilgungssatz
- Eigenkapitalquote in % des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer- und Notar/Grundbuch-Satz
- Instandhaltung €/m²/Jahr, Verwaltung €/WE/Jahr
- Mietausfallwagnis in % der Jahresmiete
Grenzen
- Betrachtet wird das erste Jahr nach dem Kauf. Keine Steuer- oder AfA-Prognose, keine Wertentwicklung, keine Mietsteigerungen über die Zeit.
- Die Datenqualität hängt von den Eingaben ab. Fehlende oder falsche Angaben verzerren das Ergebnis; die Analyse weist fehlende Angaben aus.
- Marktmiete, Lageeinordnung und Vergleichswerte sind Orientierung, keine lagescharfe Bewertung.
- Die Modellgewichtungen sind bewusste Setzungen, kein Marktgesetz. Sie machen Objekte vergleichbar, treffen aber keine Aussage über den Einzelfall.
Halten Sie eine Bewertung für unplausibel? Über „Bewertung unplausibel? Melden“ in jeder Analyse geht Ihre Rückmeldung direkt in die Weiterentwicklung des Modells ein.